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  • 02/11/2017 CONDOMINIO E CRITERIO DI RIPARTIZIONE SPESE PER IL CONSUMO IDRICO.

     

    02/11/2017

    CONDOMINIO E CRITERIO DI RIPARTIZIONE SPESE PER IL CONSUMO IDRICO.

    Di Guerino De Santis

    Le spese relative ai consumi idrici devono essere ripartite in base ai consumi effettivi di ciascun condomino rilevati dall'apposito contatore.
    Questo è il principio stabilito dal Tribunale di Roma con sentenza del 30 gennaio 2017.
    Nel caso esaminato dal Tribunale, alcuni condomini avevano agito in giudizio nei confronti del condominio, al fine di veder dichiarata la nullità della delibera assembleare con cui era stata approvata la ripartizione delle spese relative ai consumi di acqua.
    L’assemblea, in particolare, aveva approvato la ripartizione di questa spesa in parti uguali tra i vari condomini, nonostante in ciascun appartamento fosse stato installato un apposito contatore, che consentiva di rilevare i consumi effettivi di ciascun appartamento.
    Il Tribunale, riteneva, in effetti, di dover accogliere le domande proposte dai condomini, dichiarando nulla la delibera assembleare impugnata.
    Osservava il Tribunale, in particolare, che la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17557 del 01 agosto 2014, ha precisato che, all’interno del condominio, le spese relative ai consumi di acqua “devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche”.
    Infatti, l’installazione in ogni appartamento di un contatore consente di determinare con certezza il consumo di ciascuna unità immobiliare.
    Di conseguenza, secondo la Cassazione, in questo caso, è possibile utilizzare proprio la lettura del contatore come “base certa” per l’addebito dei costi idrici di ciascun appartamento, mentre, per quanto riguarda i consumi relativi alle parti comuni dell’edificio, i medesimi dovranno essere ripartiti in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino.
    Tale criterio, del resto, è conforme a quanto stabilito dall’art. 1123 cod. civ., in base al quale, le spese relative a cose destinate a servire i vari condomini in misura diversa, devono essere ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
    Nel caso in esame, invece, il Tribunale aveva accertato che il riparto della spesa relativa al consumo di acqua era stato effettuato in parti uguali e, dunque, in contrasto con la norma sopra citata e con quanto stabilito dalla Corte di Cassazione.
    Di conseguenza, la delibera dell’assemblea di condominio che aveva approvato questa ripartizione delle spese di acqua doveva, in effetti, considerarsi illegittima.
    Ciò considerato, il Tribunale dichiarava la nullità della delibera assembleare impugnata, relativamente all’approvazione del riparto delle spese relative ai consumi di acqua, per contrasto con l’art. 1123 c.c., condannando il condominio anche al pagamento delle spese processuali.

     

  • 1/2/2017 MODIFICA DELLE TABELLE IN CASO DI CONVERSIONE DEL MAGAZZINO IN NEGOZIO.

     

    1/2/2017

    MODIFICA DELLE TABELLE IN CASO DI CONVERSIONE DEL MAGAZZINO IN NEGOZIO.

    commento alla sentenza della Corte d'Appello di Trieste – Sezione I n. 784 depositata il 13 Dicembre 2016.

    di Carlo Del Torre

    L’interesse della decisione in commento è solo apparentemente limitato all’applicazione anche in regime tavolare dei principi fissati dalla cassazione SS. UU. 14487\2010 poi fatti propri dalla riforma del 2012. 

     

  • 11/05/2017 POSTI AUTO E TURNAZIONE TRA I CONDOMINI.

     

    11/05/2017

    POSTI AUTO E TURNAZIONE TRA I CONDOMINI.

    Di Pier Paolo Capponi

    La delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto compresi in un garage comune in rapporto al numero dei condomini, preveda il godimento turnario del bene e vieti ai singoli di occupare gli spazi ad essi non assegnati nel momento in cui sono assegnati ad altri, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione della cosa comune da parte dell’assemblea.

    La delibera è illegittima in quanto ha attribuito un uso differenziato del bene comune dal punto di vista quantitativo, posto che per la maggior parte dei partecipanti alla comunione e per la maggior parte dello spazio disponibile l’utilizzabilità viene ad essere gravemente limitata, anzi del tutto esclusa, con l’attribuzione permanente del godimento frazionato di una parte del bene a favore e in danno di alcuni soltanto dei condomini.

    Trattandosi di cortile in comunione pro indiviso fra tutti i condomini, in cui il diritto di ciascuno investe lo spazio disponibile nella sua totalità, la quota di proprietà di cui all’art. 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi e vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l’art. 1102 c.c. con porre il limite del pari uso.

    Il negozio di cessione di millesimi è certamente valido.

  • 21/06/2017 NULLITA' DELLA DELIBERA IN CASO DI MANCATA CONVOCAZIONE.

     

    21/06/2017

    NULLITA' DELLA DELIBERA IN CASO DI MANCATA CONVOCAZIONE.

    Di Pier Paolo Capponi

    L’interesse ad agire di un condomino per la rimozione di una delibera contraria alla legge o al regolamento di condominio si sostanzia nello stesso accertamento dei vizi da cui la stessa è affetta (Cass. 4270/01; 2912/97; 17276/05).
    I poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà di singoli condomini e tantomeno di terzi estranei.
    In tema di condominio negli edifici, il principio secondo cui, in ipotesi di danni alle parti comuni ascrivibili ad uno o ad alcuni dei condomini, sussiste l’obbligo del responsabile di assumere l’onere del relativo ripristino, non osta a che, fino a quando il singolo partecipante non abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa non sia stata accertata in sede giudiziale, l’assemblea abbia il potere di ripartire tra tutti i condomini le spese di ricostruzione o riparazione dei beni danneggiati, secondo le regole generali, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, fermo restando il diritto di costoro di agire, individualmente o mediante l’amministratore, per ottenere dal responsabile il rimborso di quanto anticipato. (Cass. 10053/2013).
    Fino a quando l’obbligo risarcitorio del condominio non risulti in uno di tali modi accertato, l’assemblea non piò porre a suo carico detto obbligo, né imputargli a tale titolo alcuna spesa, non potendo l’assemblea disattendere l’ordinario criterio di ripartizione, né la tabella millesimale e dovendo, invece, applicare la regola generale stabilita dall’art. 1123 c.c., secondo cui ogni addebito di spesa deve essere effettuato in base alla quota di partecipazione di ciascun condomino alla proprietà comune, cioè in base ai millesimi.

  • 21/06/2017 OMESSA CONVOCAZIONE DEL CONDOMINO IN CONFLITTO D'INTERESSE.

     

    21/06/2017

    OMESSA CONVOCAZIONE DEL CONDOMINO IN CONFLITTO D'INTERESSE.

    Di Maurizio Zichella

    Il titolo del presente articolo prende spunto dalla sentenza Tribunale di Roma sentenza 7387, sezione Quinta del 13-04-2017 in cui la parte attrice chiedeva la nullità della delibera in quanto in una sequenza di assemblee , riguardanti dei lavori straordinari sulle parti comuni , non era stata convocata.
    Il giudice, nella premessa evidenziava che , nel caso specifico non vi erano gli estremi della nullità della delibera , ma si ravvisano elementi di annullabilità della delibera stessa. Accoglieva l'istanza della parte attrice in quanto non è sufficiente la motivazione avanzata dal condominio , nella persona del suo amministratore pro-tempore, che non si è provveduto ad inviare avviso di convocazione d'assemblea alla parte attrice in quanto ritenuta inutile vista che la condomina era portatrice di un interesse proprio in conflitto.
    Il giudice evidenzia che la valutazione della effettiva situazione di conflitto d'interesse del condominio deve essere svolta in concreto e non può ritenersi generale ed assoluta ed inoltre non esiste alcuna giustificazione del modus operandi che possa giustificare di omettere di convocare un condomino ed impedirgli di conoscere il contenuto della riunione.
    A sostegno della tesi del giudice vale la pena ricordare l'art 1136 comma 6° dove si evidenzia che "assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati." ricordando che tale articolo è ritenuto inderogabile e che la sua inosservanza rende la delibera annullabile.
    Nella stessa sentenza un altro principio , già richiamato anche dalla Cassazione ( II Sez. n.63 del 09/01/2006), è quello che non sussiste nessun obbligo particolare a carico dell'amministratore di condominio di indicazione specifica e dettagliata delle singole materie poste alla discussione dell'ordine del giorno nè quello di allegare alla convocazione d'assemblea i documenti che saranno oggetto di discussione.
    Sarà lo stesso condomino che può farsi parte diligente nella richiesta della documentazione presso l'amministratore e quindi rendersi parte attiva per salvaguardare il proprio diritto , confermato dalla Legge 220/2012, di poter richiedere copia della documentazione e di poter quindi esercitare quel potere di vigilanza e di controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni.

  • 26/06/2017 IL CONDOMINO CHE PARTECIPA ALL'ASSEMBLEA PUO' IMPUGNARE SOLO SE DISSENZIENTE.

     

    26/06/2017

    IL CONDOMINO CHE PARTECIPA ALL'ASSEMBLEA PUO' IMPUGNARE SOLO SE DISSENZIENTE.

    Nota a ordinanza della Cassazione Civile n. 11375 del 9 Maggio 2017

    Di Veronica Previti

    Si richiama l’attenzione su una recente pronuncia della Corte di Cassazione, in specie Cass. civ. Sez. VI – 2 Ordinanza 9.5.2017 n° 11375, a mente della quale: “In materia condominiale l’art. 1137 comma 2 cod. civ. ammette l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto; pertanto, il condomino presente che abbia partecipato all’assemblea non può impugnare la deliberazione se non è dissenziente 

     

  • 28/03/2018 IL DELEGATO INFEDELE.

     

    28/03/2018

    IL DELEGATO INFEDELE.

    Di Veronica Previti

    La pronuncia del Tribunale di Milano all’attenzione (sentenza 3.3.2017 n° 2669) trae origine dal caso in cui durante l’assemblea di condominio il delegato, non rispettando i limiti di cui alla delega conferitagli, abbia espresso un voto diverso da quello concordato col delegante.

     

  • 7/3/2017 INDEROGABILITA’ DELLE MAGGIORANZE DELIBERANTI.

     

    7/3/2017

    INDEROGABILITA’ DELLE MAGGIORANZE DELIBERANTI.

    di Maurizio Zichella

    Ci siamo occupati e scritto del verbale di assemblea, della sua redazione, del suo contenuto e della sua forma indicando alcuni consigli pratici della sua scrittura da renderlo “blindato”.
    Strettamente collegato al verbale di assemblea è il tema della maggioranze necessarie per rendere la delibera esecutiva e valida per tutti i condomini salvo il diritto di impugnazione ai sensi art. 1137 c.c.
    All’interno del condominio «la disciplina del metodo collegiale e del principio di maggioranza risponde a criteri specifici; il che comporta che le maggioranze occorrenti per la validità delle delibere in tema di gestione in nessun caso possono modificarsi in meno» (Cass. sent. n.19131/2015).

     

  • Cassazione Civile n. 11375 del 9 Maggio 2017

     

    Cassazione Civile n. 11375 del 9 Maggio 2017

    L’art. 1137, comma 2, c.c. ammette, del resto, l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto; pertanto, il condomino presente che abbia partecipato all’ assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente o astenuto proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell’impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l’onere della relativa. Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

    (art. 1136 c.c. - art. 1137 c.c.)

     

  • Cassazione Civile n. 151 del 5 Gennaio 2017

     

    Cassazione Civile n. 151 del 5 Gennaio 2017

    La delibera che, coerentemente con la destinazione dell’area risultante dal regolamento condominiale, autorizzi l’installazione di un cancello automatico, deve ritenersi rispettosa della regola prevista dall’art. 1120 c.c. (innovazioni), in quanto non ha reso inservibile l’area ad alcuno dei condomini.

    (art. 1120 c.c.)

     

  • Cassazione Civile n. 1653 del 23 Gennaio 2017

     

    Cassazione Civile n. 1653 del 23 Gennaio 2017 

    Per l’approvazione delle opere straordinarie di rilevante entità da parte dell’assemblea condominiale è necessaria la maggioranza di almeno  500/1000 di proprietà.

    (art. 1136 c.c.)

     

  • Cassazione Civile n. 19651 del 4 Agosto 2017

     

    Cassazione Civile n. 19651 del 4 Agosto 2017

    L'amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, può resistere all'impugnazione di una deliberazione assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, giacché l'esecuzione e la difesa delle delibere dell'assembleari rientra nell'ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c. Inoltre, l'amministratore di condominio può conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell'ambito delle proprie attribuzioni.

    (art. 1130 c.c.)

     

  • Cassazione Civile n. 22311 del 3 Novembre 2016

     

    Cassazione Civile n. 22311 del 3 Novembre 2016 

    La presunzione di conoscenza da parte del destinatario ex art. 1335 c.c. della convocazione di assemblea inviata per posta raccomandata a.r. – e non recapitata per sua assenza (o di altri abilitato a riceverla) – si ha con l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale. È da tale momento – e non dalla consegna al destinatario – che decorrono i cinque giorni prescritti dalla legge per la regolare convocazione assembleare.

    (art. 1135 c.c.)

     

  • Cassazione Civile n. 3516 del 9 Febbraio 2017

     

    Cassazione Civile n. 3516 del 9 Febbraio 2017  

    L’omessa realizzazione di un manufatto (in ispecie il garage) non può comportare automaticamente la revisione delle tabelle millesimali. La mancata realizzazione del manufatto medesimo “imputabile all’inerzia dei titolari” non solo non può dar luogo “al ricadere delle conseguenze sugli altri condomini”, ma deve, innanzitutto, comportare una adeguata e comprovata modificazione rispetto a quella in origine valutata alla fine della composizione delle tabelle millesimali.

    (art. 69 disp. att. c.c.)

     

  • Corte d'Appello di Trieste n. 784 del 13 Dicembre 2016

     

    Corte d'Appello di Trieste n. 784 del 13 Dicembre 2016

    La revisione delle tabelle millesimali deve essere effettuata secondo le regole di cui agli articoli 1123 e 1136 del Codice Civile.

    (artt. 1123 c.c. - art. 1136 c.c.)

     

  • Tribunale di Genova n. 159 del 18 Gennaio 2017

     

    Tribunale di Genova n. 159 del 18 Gennaio 2017

    Questo giudice condivide l’interpretazione letterale e tradizionale dell’art. 1136 c.c., che, mettendo in stretta correlazione il quarto comma con il secondo comma per la nomina e la revoca dell’amministratore, ritiene necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi sia in prima che in seconda convocazione.

    (art. 1136 c.c.)

     

  • Tribunale di Genova n. 317 del 2 Febbraio 2017

     

    Tribunale di Genova n. 317 del 2 Febbraio 2017

    Non pare revocabile in dubbio, comunque, alla luce di quanto sopra evidenziato, che nell’ambito della voce varie ed eventuali non possa legittimamente trovare luogo alcuna decisione da intendersi quale manifestazione di volontà vera e propria dell’organo assembleare.

    (art. 1136 c.c.)

     

  • Tribunale di Genova n. 340 del 2 Febbraio 2017

     

    Tribunale di Genova n. 340 del 2 Febbraio 2017

    Non pare revocabile in dubbio, comunque, alla luce di quanto sopra evidenziato, che nell’ambito della voce varie ed eventuali non possa legittimamente trovare luogo alcuna decisione da intendersi quale manifestazione di volontà vera e propria dell’organo assembleare.

    (art. 1135 c.c.)

     

  • Tribunale di Genova n. 362 del 6 Febbraio 2017

     

    Tribunale di Genova n. 362 del 6 Febbraio 2017

    In tale ipotesi si viene a creare una separazione di interessi tra il singolo condomino e il resto della compagine condominiale, che comporta come tutte le spese conseguenti alla lite debbano essere ripartite tenendo conto dei differenti centri di interessi e quindi con esclusione del condomino che nella lite si trova in posizione antagonista rispetto al condominio (Trib. Genova sent. n. 1207/2012). (Si trattava di spese legali, direttamente o indirettamente sostenute dal condominio per il recupero di importi pagati al legale in relazione al recupero di crediti nei confronti del condomino).

    (art. 1218 c.c.)

     

  • Tribunale di Macerata del 16 Settembre 2016

     

    Tribunale di Macerata del 16 Settembre 2016

    La partecipazione del comproprietario all'assemblea condominiale è permessa solo con delega scritta.

    (art. 67, 2° co. disp. att. c.c.)